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2011
12-27
人民日?qǐng)?bào)：房地產(chǎn)暴利時(shí)代正在遠(yuǎn)去
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2011-12-26  來源：人民日?qǐng)?bào)
 
今年房地產(chǎn)調(diào)控變得更加嚴(yán)厲。房價(jià)下降趨勢(shì)越來越明顯。
　　想過會(huì)很冷清，但沒有想過會(huì)這么冷清。2011年對(duì)身處房地產(chǎn)行業(yè)的人來說，日子是不好過的。
　　從年初國務(wù)院出臺(tái)“國八條”開始，房地產(chǎn)調(diào)控變得更加嚴(yán)厲。以限貸和限購為核心的政策，加上連續(xù)數(shù)次加息，使全年樓市成交量維持在低迷狀態(tài)。前11個(gè)月，全國商品房累計(jì)銷售面積8.9億平方米，較去年同期增加9%。2009年和2010年，這一增速分別為44%和10%。
　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2009年的高速增長后，發(fā)展速度逐漸回歸到一個(gè)相對(duì)合理的水平。大中城市房價(jià)開始穩(wěn)中有降，特別是10月份以來，房價(jià)環(huán)比下降的城市逐漸增加。統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市中，房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降的達(dá)49個(gè)，房價(jià)下降趨勢(shì)越來越明顯，房地產(chǎn)調(diào)控的成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。
　　經(jīng)過一年的糾結(jié)和爭論，隨著北京、上海等一線城市近期宣布明年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，限購等調(diào)控政策將繼續(xù)實(shí)施，市場(chǎng)各方對(duì)房價(jià)將繼續(xù)下降的判斷也逐漸趨于一致。
　　出人意料的是，帶動(dòng)降價(jià)的并非實(shí)力較差、資金緊張的小企業(yè)，而是綠地、萬科等“龍頭”房企。數(shù)據(jù)顯示，20家龍頭房企前11個(gè)月銷售總額近7000億元，仍然跑贏大市，但大多沒有達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。
　　同時(shí)，隨著調(diào)控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報(bào)顯示，房企庫存市值已經(jīng)達(dá)到了上萬億元，而且在銀行仍然嚴(yán)格限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)的情況下，除了少數(shù)央企背景的開發(fā)商，多數(shù)開發(fā)商資金鏈?zhǔn)志o張。
　　在市場(chǎng)調(diào)整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開發(fā)商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況開始出現(xiàn)。有的企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)以換取資金的境地。
　　華本機(jī)構(gòu)總裁許文鋒認(rèn)為，隨著調(diào)控繼續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的現(xiàn)象將逐漸增加，行業(yè)集中度會(huì)明顯提高。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過8萬家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營管理和服務(wù)水平不高。行業(yè)整合有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，冬天已經(jīng)到了，而且可能比想象的要更冷、更長。“房價(jià)要回歸合理水平是大勢(shì)所趨。”萬科集團(tuán)總裁郁亮表示，過去幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率非常高，并不正常。經(jīng)過這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來住房的投資屬性將越來越弱。“對(duì)習(xí)慣生活在糖水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難再回到過去的暴利時(shí)代。”
　　2012年，保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理，開源節(jié)流，將是許多開發(fā)商的“過冬”策略。“不管政策怎么變，開發(fā)商穩(wěn)妥一點(diǎn)總是沒錯(cuò)的。”廣廈集團(tuán)榮譽(yù)主席樓忠福表示，“順應(yīng)政策和市場(chǎng)的變化，開發(fā)更好的產(chǎn)品是最重要的。”
　　“中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過剩的格局已經(jīng)逐步形成。開發(fā)商將通過降價(jià)、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備等方式來提升價(jià)值、應(yīng)對(duì)調(diào)整。（本報(bào)記者王煒）
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