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認為房地產綁架中國實體經濟的“常識”，錯在哪里呢？第一，房地產行業有太多的“水分”，包括土地、稅費和開發商利潤等；第二，房地產總被認為是經濟周期的先導性行業，問題是，中國的房地產周期(如果有的話)，并不能直接套用正常商業周期邏輯來解釋
無論是中短期經濟調整，還是長期經濟增長模式，房地產都是不容許回避的問題。幾乎所有的人都認為，作為支柱產業的房地產，如果出現下滑，將給中國經濟帶來深度影響。
但這一結論將表現在兩個層面上，即金融層面和實體經濟層面。在實體經濟層面上，實際上嚴謹的數據顯示，房地產并未綁架中國實體經濟。房地產對實體經濟直接影響不大，無論是基建投資還是消費，即便是水泥、鋼筋和挖掘機等具有一定的相關性，這種相關性在極端情況下才明顯。
認為房地產綁架中國實體經濟的“常識”，錯在哪里呢？第一，房地產行業有太多的“水分”，包括土地、稅費和開發商利潤等；第二，房地產總被認為是經濟周期的先導性行業，問題是，中國的房地產周期(如果有的話)，并不能直接套用正常商業周期邏輯來解釋。
2008年的房地產沖擊
在 有數據統計以來，房地產沖擊最大的一次是2008年。2008年房地產市場的表現是：商品房銷售面積從年初開始負增長，2008年6月份同比降低 36%，2008年6月房地產開發投資開始大幅下滑，到9月份，從38%下滑至12%，下滑達26個百分點，到2009年初下滑至1%的水平。
在這樣一種沖擊下，2008年從6月到9月，城鎮固定資產投資增速下滑不到2個百分點，9月份以后下滑8個百分點。2008年第三季度的GDP增速為9.7%，比第二季度低1.1個百分點，第三季度以后快速下滑至7%以下。
也就是說，2008年的房地產市場調整從年初就已經開始，如果沒有雷曼兄弟破產的沖擊，房地產市場調整對固定資產投資和GDP增長的沖擊并沒有想象的那么大。
房地產沖擊與固定資產投資
房地產與基建投資。通常的邏輯是，當房地產投資出現大幅下滑時，基建活動會大幅萎縮。這一說法得不到數據的支撐。從數據上看，房地產開發投資與基本建設投資基本上沒有相關性。
解釋這種現象可以從兩方面入手：第一，兩者的交集不夠大 2010年，建安工程投資占總投資比重為62%，房地產開發投資占比20%，而房地產開發投資中的建安工程比重為60%～70%。
第 二，房地產開發投資和其他費用投資更關聯。這反映了一個很有意思的現象：從資金投入角度，中國的房地產開發與其說是基建活動，倒不如說是土地及紛繁復雜費 用的交易活動。根據統計部門解釋，固定資產投資中其他費用，包括土地出讓金、土地征用、購置及遷移補償費，政府收費、大市政費、四源費(煤、熱、自來水、 污水)、不可預見費、舊房屋購置、城市綠化等細項。
如果房地產不行，相關的周期性行業投資也不行，這個邏輯經得起考驗嗎？
答案也是否。從圖表看來，一些與房地產在邏輯上直接關聯的行業，如交通運輸設備制造業、通用設備制造業、化學原料和化學品制造業以及建材行業，其投資增速與房地產投資幾乎沒有關聯。
這種現象也可以得到解釋。房地產投資中存在大量的土地和稅費等交易活動，其中的基建活動只占全部投資中的一小部分。而且，上述大型制造業中，都是國企或與地方政府有關，其決策主體更加注重規模，而不是需求或利潤。
房地產與生產和消費
當房地產出現調整時，向上的關聯是鋼筋、水泥、挖掘機、混凝土機械等。
從數據上看，房地產開發投資與水泥、鋼筋和挖掘機生產具有一定的相關性，這種相關性在極端情況下才表現明顯(如2008年)。只有在房地產開發活動大幅減速時，水泥和鋼鐵行業才會受到影響。但是，我們很難觀察到房地產投資對混凝土機械的顯著影響。
房 地產行業向下關聯就是消費。以彩電為例，我們在數據中看不到與房地產銷售很強的相關性。即便其中存在滯后關系，其滯后期也是不穩定的。2008年，房地產 市場大幅向下調整時，彩電生產卻大幅增加。而在2009年，如果沒有家電下鄉政策，家電銷售也不一定跟隨房地產銷售大幅增長。
房地產對實體經濟直接影響不大
從邏輯上講，房地產由于其體量之大、產業鏈之長，其重要性之大，一直被認為“綁架”了中國經濟。對于其可能的調整，無論是民眾、管理層，還是資本市場，都感覺如臨大敵。但簡單直觀的數據分析并不支持這種看法。
首先，從總量效應看，2008年房地產銷售和投資的下滑并沒有造成固定資產投資和經濟增長的顯著下滑，2008年底的經濟減速不是因為房地產市場調整，而是海外沖擊(雷曼兄弟破產)所致。
其次，從結構效應看，第一，房地產開發投資對中國基建活動的影響不顯著，相反，它與固定資產投資中的其他費用具有較高關聯。房地產行業的基建活動并不是總投資的最主要部分。
第二個方面，房地產行業只對一些產品和行業的生產有影響，包括水泥、挖掘機和鋼筋，其影響在極端情況下才顯著。一些邏輯上有影響的產品或行業，如家電、混凝土機械等，數據上幾乎沒有相關性。
結構效應的第三個方面，房地產開發對交運、機械等重型制造業投資和建材、化工業投資幾乎沒有影響。
房地產與建筑業
為什么房地產對實體經濟的影響在邏輯上較大，但其在數據上重要性卻小很多？我們認為，從實體經濟角度，要對房地產市場做兩個減法：
第一，房地產市值要減去開發商利潤和炒房者收益；第二，開發成本要減去土地轉讓金和各項稅費。
這樣，把房地產開發看成是以建筑施工為主的經濟活動，其經濟規模就大為減小。再把房地產行業和建筑業對比分析，我們可以得出了不同尋常的結論。
估算一個行業對其他行業的拉動作用，投入產出表給了一個精確的依據。在最新的2007年的投入產出表中，我們發現，就對行業額的拉動作用而言，房地產與建筑業不可同日而語。
在產業關聯最大的兩個行業中，建筑業對金屬冶煉及延壓加工業和非金屬礦物制品業的消耗系數高達0.4和0.28，而房地產行業對化工行業和金融業的消耗系數僅為0.09和0.08。兩者不在一個數量級。
緊接著的問題是：房地產業是不是對建筑業有直接帶動作用？數據給出的答案還是否。實際上，建筑業產值波動與房地產并不同步(如2008和2009年的極端情況)，而且，建筑業產值顯著高于房地產業產值。月度數據上，建筑業擴張與房地產行業幾乎沒有關系。
我們現在基本上可以放心地下個結論：房地產對實體經濟直接影響不大。房地產的直接影響主要體現在對鋼筋、水泥、挖掘機等建筑產品上，對GDP和投資的影響遠沒有想象的那么大。房地產產值及其對其他行業的拉動作用遠遠小于建筑業，房地產對建筑業的影響也不顯著。
調房地產就是調結構
正因為房地產對實體經濟影響不大，對其他方面的影響就顯得更大。在我們看來，房地產市場發展極大改變了中國的經濟結構。
房地產改變了中國的資源配置和收入分配。2003年以來，中國房地產市場開始火爆，固定資產投資增速顯著快于資本形成速度，非生產性投資快速增加，到2010年，35%的固定資產投資竟然沒有形成固定資本，非生產性投資的規模之大令人咋舌。
2010年，全社會固定資產投資占GDP比重高達70.5%，而固定資產形成占GDP比重僅占46.2%，兩者偏差達9.6萬億元。雖然內涵上有區別，但兩者的偏差在2002年以后才迅速擴大。
造 成如此大偏差的原因是什么？主要是房地產。根據統計局官員解釋，兩者偏差有四：1.土地購置費、舊建筑和舊設備購置費；2.城鎮和農村非農戶50萬元以下 項目的固定資產投資；3.礦藏勘探、計算機軟件等無形生產資產支出；4.房地產開發商的房屋銷售收入和房屋建造投資成本之間的差額。第一項和第四項與房地 產有關，第二項和第三項占比很小，其增速和比重在2002年以后不大可能有急劇的變化。
我們大概可以這么認為，由于房地產這個工具，投資領域中占GDP約1/4的資金沒有直接進入后續生產領域，而是參與了財富再分配。
其 中一個后果是，中國的儲蓄率在2003年以后大幅上升，這主要歸功于企業儲蓄的快速上升。從1997年到2007年，居民儲蓄率下降2個百分點，政府儲蓄 率上升3個百分點，而企業儲蓄率大約上升14個百分點。儲蓄率上升不僅反映了財富在各部門間的轉移，也導致了貿易順差和投資增速居高不下，這是中國經濟失 衡的一個集中體現。在這個意義上，調房地產就是最大的調結構。
調房地產就是調結構，對房地產市場的調控增加了我們對長期中國經濟轉型的信心。
房地產不僅影響商務成本、生活成本，甚至有關糧食和蔬菜的種植成本，成本的下滑使得總供給曲線右移。另一方面，房地產調整將改善收入分配，降低總儲蓄率，釋放居民購買力，增加工資性收入者的消費傾向。也就是說，房地產調控有利于中國長期經濟增長。
進一步地說，如果一系列減稅政策取得實效，中國過去十年中房地產部門和出口部門吸收的資源重新被利用，一個以實體經濟發展帶動就業和消費，從而帶動投資的繁榮周期將更加值得期待。
