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2012
02-08
2012年樓市八大猜想 上半年房?jī)r(jià)也許會(huì)見底
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2012-2-7  來源：中新網(wǎng)
 
　　2012年上半年，由于存量繼續(xù)高企，調(diào)控持續(xù)，價(jià)格戰(zhàn)的繼續(xù)似乎已是不可避免，但房?jī)r(jià)是否會(huì)在上半年見底？如果降到底，底部離現(xiàn)在還有多遠(yuǎn)？2012年樓市八大猜想樓市降價(jià)你心里有底沒？ 
 
　　猜想一上半年，更大范圍的價(jià)格戰(zhàn)也許不可避免
　　雖說2012年剛過了沒幾天，但相關(guān)報(bào)告已對(duì)今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)作出了判斷。元宵后的3月份可能就是年后第一波價(jià)格戰(zhàn)的開始。
　　其實(shí)，一月份，一些樓盤已做好了降價(jià)的準(zhǔn)備。只不過，因?yàn)榕R近過年購(gòu)房者已無(wú)心購(gòu)房，擔(dān)心簽合同來不及所以推遲到年后。一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人的話反映了他們復(fù)雜的心態(tài)：很想馬上行動(dòng)，但最擔(dān)心的就是定價(jià)不準(zhǔn)，或者定了價(jià)但成交量達(dá)不到預(yù)期的回籠標(biāo)準(zhǔn)。就在這猶猶豫豫之間，降價(jià)行動(dòng)從年前拖到了年后。
　　點(diǎn)評(píng)：大多樓盤年前不降是因?yàn)橘Y金還扛得牢，但這并不代表其上半年不會(huì)降。一般來說，一二月份是地方兩會(huì)召開的密集期，三月份則是全國(guó)兩會(huì)召開的時(shí)間。大多數(shù)年前沒公開降價(jià)的樓盤希望兩會(huì)后會(huì)有松動(dòng)的政策出臺(tái)。如果沒有松動(dòng)政策出臺(tái)，可能就是大范圍價(jià)格戰(zhàn)的開始。
 
　　猜想二上半年，房?jī)r(jià)也許會(huì)見底
　　2012年，大家最關(guān)心的也許就是，上半年房?jī)r(jià)會(huì)否見底？--接受記者采訪的大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)很可能在今年上半年見底。
　　點(diǎn)評(píng)：2012年上半年，周邊樓盤跟著筑底樓盤"跳水"的空間非常大，等到大面積的降價(jià)開始了，底筑穩(wěn)了，購(gòu)房信心恢復(fù)了，購(gòu)房者也許就跟進(jìn)了。
　　還有一位營(yíng)銷老總則認(rèn)為，年前，雖說成交量不如意，但個(gè)別促銷樓盤價(jià)格已達(dá)到成本線。再接下去，如果再降個(gè)10%，能換回八九成的成交量，開發(fā)商也許愿意，但如果再降個(gè)20%，倒不如直接賣項(xiàng)目了。反正虧錢，不如賣項(xiàng)目，還可省去開發(fā)的投入和精力。所以，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)離底部已不遠(yuǎn)。2012年上半年，應(yīng)該各板塊都會(huì)建起新的價(jià)格體系。
 
　　猜想三轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)大量出現(xiàn)
　　2012年，調(diào)控政策究竟會(huì)如何演繹？誰(shuí)也不知道。但毋庸置疑的是，雖說不少房產(chǎn)公司老總寄希望于全國(guó)兩會(huì)后的政策放松，但采訪中，不少大牌公司的老總還是做好了長(zhǎng)期準(zhǔn)備。
　　點(diǎn)評(píng)：2012年上半年，房企轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)現(xiàn)象可能會(huì)集中出現(xiàn)。可能有更多房企也會(huì)以這樣的方式來改善現(xiàn)金流。今年初開始，首套房貸利率雖說已下調(diào)，剛需購(gòu)房者購(gòu)房壓力減輕可能會(huì)在一定程度上促進(jìn)成交量，但從目前來看房地產(chǎn)開發(fā)貸款依舊沒放松，而開發(fā)貸款才是緩解開發(fā)商資金鏈的關(guān)鍵。限購(gòu)政策短期內(nèi)放開的希望也很小，假如兩會(huì)后房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市再增加，一些房企在降價(jià)不能換來滿意成交量的情況下，不排除轉(zhuǎn)讓股權(quán)緩解資金壓力的可能。
 
　　猜想四兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并行？
　　一邊是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全方位的調(diào)控，另一邊住建部已經(jīng)在著手制定2012年保障房建設(shè)規(guī)劃。
　　住建部副部長(zhǎng)齊驥12月5日接受媒體采訪時(shí)表示，明年要一手抓新的項(xiàng)目開工，一手要繼續(xù)推進(jìn)今年結(jié)轉(zhuǎn)過去項(xiàng)目的續(xù)建和完工。明年對(duì)保障性安居工程建設(shè)的資金投入和施工力量的組織都要比今年還要大一些。
　　點(diǎn)評(píng)：之前中央政府提出"十二五"期間總共要開工建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，2012年保障房指標(biāo)總量不低于2011年。但近期隨著中央表態(tài)的變化，明年乃至3600萬(wàn)套的目標(biāo)已做出調(diào)整。
 
　　猜想五政策加碼，房產(chǎn)稅出臺(tái)？
　　12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落下帷幕。會(huì)議上首次明確提出明年將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。至此，2012年房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大已成定局。
　　點(diǎn)評(píng)：打年初房產(chǎn)稅在重慶、上海試點(diǎn)開始，業(yè)內(nèi)認(rèn)為先試點(diǎn)后全國(guó)推廣以打擊炒房的猜測(cè)就一直未斷。即使短時(shí)間內(nèi)在全國(guó)范圍推廣條件尚不完善，但未來房地產(chǎn)調(diào)控方向無(wú)疑是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替換"限購(gòu)令"這樣的行政手段。
 
　　猜想六房地產(chǎn)業(yè)迎來行業(yè)洗牌
　　從當(dāng)前的樓市來看調(diào)控作用已顯現(xiàn)，但影響力卻有限。成交量雖出現(xiàn)下滑，但調(diào)控根本目標(biāo)之房?jī)r(jià)未曾出現(xiàn)符合預(yù)期的下降。限購(gòu)將持續(xù)的信號(hào)加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望和消極心態(tài)，反過來更增加房?jī)r(jià)下行的可能性。
　　點(diǎn)評(píng)：即使遭遇不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，政府仍舊調(diào)控不放松。相對(duì)于08年的政府救市今年從上而下貫徹的調(diào)控政策只會(huì)更緊。為了長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，只怕要以"陣痛"的方式來"療傷"中國(guó)樓市。
　　此次調(diào)控標(biāo)志著房地產(chǎn)"暴利時(shí)代"已經(jīng)過去，正式步入"微利時(shí)代"。預(yù)計(jì)在2012年將會(huì)進(jìn)入真正的洗牌淘汰時(shí)間，很多資金實(shí)力不雄厚的、管理不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)被淘汰出局。同時(shí)，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，越來越多的企業(yè)為了存活，將會(huì)壯士斷腕，房?jī)r(jià)將會(huì)步入規(guī)模降價(jià)時(shí)代。
 
　　猜想七限購(gòu)還將持續(xù)多久？2012年會(huì)取消嗎？
　　轉(zhuǎn)眼"限購(gòu)令"執(zhí)行已滿一年，全國(guó)有10多個(gè)城市出臺(tái)的限購(gòu)政策即將到期。繼海口率先表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)之后，北京、上海、青島等一批城市都表示2012年限購(gòu)令不松綁。
　　12月初在央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之前，住建部就知會(huì)地方政府，對(duì)于"限購(gòu)令"即將到期的城市，如果沒有極其特殊的情況，須出臺(tái)政策對(duì)限購(gòu)令有效期進(jìn)行延續(xù)。近日召開的中共中央政治局會(huì)議也提出"堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展"。
　　點(diǎn)評(píng)：目前從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，但一定程度上是通過限購(gòu)、現(xiàn)代、限價(jià)等行政手段來實(shí)現(xiàn)的，并不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果。在這種情況下，一旦對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，且無(wú)其他政策"接棒"，就可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈，也就是說，限購(gòu)令等調(diào)控政策在年末以及明年繼續(xù)延續(xù)的可能性甚大。
 
　　猜想八房?jī)r(jià)何時(shí)觸底？
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，11月共有49個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，比上月增加15個(gè)。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)的47個(gè)大中城市中，逾7成城市11月的成交量環(huán)比呈下滑趨勢(shì)，其中超9成城市簽約量不及去年同期。
　　點(diǎn)評(píng)：受政策的影響，樓市購(gòu)買力被大幅度縮減，絕大多數(shù)城市的成交量仍處于歷史低位，期望回歸到往年的成交水平仍有著較大難度。伴隨著低迷的成交，向來"慢半拍"的邯鄲開發(fā)商也有些坐不住了，越來越多的打折優(yōu)惠得以"見光"。雖降價(jià)幅度遠(yuǎn)不如一線城市兇猛，但如果大環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)利空，全國(guó)房?jī)r(jià)下行空間將增加，量變必引起質(zhì)變，相信屆時(shí)房?jī)r(jià)將迎來一次調(diào)整。
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