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2012
02-29
觀察：莆田購買力能否消滅眾多商業(yè)地產(chǎn)？
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2012-02-29  來源：湄洲日報(bào)
　　隨著莆田城區(qū)的不斷擴(kuò)大，市民對新商圈的期待值逐漸提高。國家針對住宅類產(chǎn)品調(diào)控不斷加碼，讓商業(yè)地產(chǎn)的投資逐漸火熱起來。市民反而開始擔(dān)心，莆田的購買力能否消化眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)是否有過度開發(fā)之嫌？開發(fā)商該如何在商業(yè)地產(chǎn)的投資和運(yùn)營上占得先機(jī)？帶著這些問題，筆者日前進(jìn)行了一番探訪。
　　城市擴(kuò)容市民期待商圈多點(diǎn)開花
　　2007年以前，市區(qū)城東、城北、城南板塊幾乎還只是一個(gè)待開發(fā)的處女地，真正成規(guī)模的小區(qū)僅有荔園小區(qū)，還被眾多莆田市民認(rèn)為是相對“偏僻”的地方。近幾年，隨著“北擴(kuò)，南進(jìn)，東改，西建”目標(biāo)提出，城東、城北、城南板塊崛起眾多新盤，成為熱點(diǎn)的置業(yè)區(qū)域。
　　城區(qū)的面積大了，市民置業(yè)的選擇更豐富了。隨著眾多新盤紛紛交房，去哪里消費(fèi)成了眾多入駐業(yè)主關(guān)注的問題。不得不提的是，近幾年來，隨著市區(qū)三信·金鼎廣場、正榮·時(shí)代廣場和名店·女人街的相繼投入運(yùn)營，加上文獻(xiàn)步行街和莆田萬達(dá)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目的加快推進(jìn)，莆田中心城區(qū)的商業(yè)模式已由過去“主干道臨街”小商圈，開始發(fā)展到商業(yè)中心和城市綜合體的發(fā)展模式，更為貼近市民的需求。
　　不過，以目前的情況來看，市區(qū)的商業(yè)還是集中在文獻(xiàn)路、勝利街、梅園路、荔城大道等少數(shù)的幾條街道，城東、城北的商圈還不成規(guī)模，其樓盤的入住率與市中心樓盤相比普遍不高。市民李健2009年在市區(qū)城北一小區(qū)購置了一套房子，卻一直推遲入住的時(shí)間。他說，城北的居住環(huán)境沒的說，但周邊無成規(guī)模的超市和購物中心，生活不太便利。他希望在樓盤周邊就能買到心儀的商品，既可節(jié)省時(shí)間，又省去了“跋涉”的費(fèi)用。
　　市民吳雪梅已搬入城東一小區(qū)2年有余，在享受安靜的氛圍和園林般的小區(qū)時(shí)，也認(rèn)為該片區(qū)的商業(yè)還有待發(fā)展。他說，每到晚上，城東一片就顯得特別安靜，即使是住在臨街的房子里，也感受不到喧鬧，很適合居住。不過，也因?yàn)槿鄙偕虡I(yè)項(xiàng)目，城東片區(qū)夜間的公交車和出租車都很少，給附近居民的出行帶來不便，增加了出行的成本。
　　“莆田新商圈肯定會(huì)形成的，只是時(shí)間問題。”莆田天龍房地產(chǎn)有限公司副董事長李政軒認(rèn)為，隨著城市擴(kuò)容，眾多人口進(jìn)入，其引發(fā)的商機(jī)自然被逐漸被重視。而隨著新的城市規(guī)劃方案的出臺(tái)以及相關(guān)政策導(dǎo)向的影響，加之廣告宣傳的推廣吸引商家和消費(fèi)者的進(jìn)入，新商圈將逐漸顯現(xiàn)。
　　集體揭幕莆田能否消化眾多“商業(yè)中心”
　　有商機(jī)自然就有所關(guān)注。隨著城東、城北、城南板塊不斷的開發(fā)發(fā)展，眾多開發(fā)商也將目光投向了這些新興的板塊。特別是去年以來樓市調(diào)控政策的不斷加碼，在投資住宅類產(chǎn)品碰壁后，越來越多的閑置資金開始尋找新的投資新產(chǎn)品，其中商業(yè)地產(chǎn)成為市場新寵。數(shù)據(jù)顯示，2011年莆田土地出讓中，商住性質(zhì)的占了42%，用于建設(shè)商業(yè)、住宅、商貿(mào)物流、酒店、辦公等為一體的大型綜合體占了40%。莆田萬達(dá)廣場、正榮·金融財(cái)富中心、萬好國際ECO城、中環(huán)財(cái)富中心、馨宜·新天地等商業(yè)項(xiàng)目成為眾多市民關(guān)注的熱點(diǎn)，而天龍·世紀(jì)廣場、正鼎·日出、曠遠(yuǎn)·東方銀座等樓盤也具有一定規(guī)模的商業(yè)。這些項(xiàng)目分布于城南、城東、城北板塊，對新商圈的形成將起著很好的帶動(dòng)作用。
　　“莆田城市規(guī)模不算大卻有這么多的商業(yè)中心，能消化得了嗎？”商業(yè)項(xiàng)目多了，市民的購物方便了，但不少人也疑問，生意能好做嗎？
　　一位姓謝的市民說，如今很多樓盤都配備有一定規(guī)模的商業(yè)，在宣傳中經(jīng)常會(huì)提到某某大型超市入住，但莆田就這么大，建那么多的商業(yè)項(xiàng)目恐怕難以發(fā)展起來。“要是周邊的商業(yè)發(fā)展不起來或是發(fā)展緩慢，我們的樓盤就成孤城了。”
　　福建萬德隆房地產(chǎn)策劃總監(jiān)陳少榮認(rèn)為，莆田作為海西發(fā)展的重要組成部分，城市必將引來大發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前景看好。目前，莆田的商業(yè)地產(chǎn)已初具規(guī)模，但還缺少大型的商業(yè)中心和城市綜合體，今后的幾年將是這兩者的黃金發(fā)展期。陳少榮說，眾多企業(yè)入駐莆田，將帶來大量的人流量，好的商業(yè)地產(chǎn)不愁沒有消費(fèi)群體。但隨著商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量的增多，一些不規(guī)范的項(xiàng)目和早期的沿街商業(yè)將會(huì)逐漸被淘汰掉。
　　禾臣創(chuàng)致（莆田）房地產(chǎn)全程營銷有限公司執(zhí)行董事薛揚(yáng)也認(rèn)為，城市的發(fā)展需要多個(gè)商業(yè)中心，應(yīng)該鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。莆田未來的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量肯定會(huì)大幅增加，供應(yīng)增加意味著競爭加大，但優(yōu)勝劣汰是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然過程，只有在競爭中立于不敗之地才是真正符合消費(fèi)者需求的項(xiàng)目。
　　萬好國際有限公司副董事長江翔峰則對當(dāng)前最為熱點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“城市綜合體”談了自己的看法。他認(rèn)為，目前市場上一些商鋪加上幾棟住宅就宣傳是城市綜合體，而且多是簡單抄襲西方綜合體發(fā)展模式。這種簡陋的開發(fā)模式，沒有考慮到商業(yè)的發(fā)展前景，也沒有深入思考住宅的居住價(jià)值，投資者將無法收回利益，居住者將無法享受完善的生活配套，土地資源也將被浪費(fèi)，對市場發(fā)展存在危害。
　　競爭加劇要選好項(xiàng)目更需投資智慧
　　隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)的開啟，競爭自然難免。采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要在商業(yè)地產(chǎn)競爭中處于優(yōu)勢位置，除了要選好項(xiàng)目外，更需開發(fā)商要有經(jīng)營的智慧，體現(xiàn)自身的特色。
　　薛揚(yáng)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報(bào)周期長，這對開發(fā)商的經(jīng)營能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn)。因此，為減少風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商要做好項(xiàng)目的調(diào)研，了解周邊居民的消費(fèi)習(xí)慣，對項(xiàng)目前期的建筑規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位做出參考。
　　“商業(yè)地產(chǎn)地段是王道，但開發(fā)商的管理、服務(wù)也要與時(shí)俱進(jìn)。”薛揚(yáng)說，隨著市民對高品質(zhì)生活要求日益提高，商場的購物環(huán)境和服務(wù)態(tài)度被逐漸重視。在同一地段相同業(yè)態(tài)的競爭中，擁有完善的衛(wèi)生系統(tǒng)、導(dǎo)視系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)的商場將能吸引更多的消費(fèi)者。他認(rèn)為，處于市中心地段的原有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于地段的優(yōu)勢，只要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，就不怕沒有客源；而處于城郊結(jié)合部的商業(yè)項(xiàng)目，如果沒有自身的經(jīng)營特色，或是沒有強(qiáng)大的資金后盾，被市場淘汰也在所難免。
　　李政軒也表示，商業(yè)地產(chǎn)需要通過長期經(jīng)營收益和物業(yè)增值來實(shí)現(xiàn)投資收益，涉及投資人、運(yùn)營方、經(jīng)營者和消費(fèi)者等幾方關(guān)系，需要通過調(diào)研選址、定位策劃、設(shè)計(jì)建造、招商實(shí)施、規(guī)范運(yùn)營、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)依據(jù)統(tǒng)一的經(jīng)營理念，通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)來予以實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商需要具備許多與住宅開發(fā)不同的能力。因此，并不是所有的開發(fā)商都可以參與商業(yè)地產(chǎn)的。“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要統(tǒng)籌開發(fā)，不僅要統(tǒng)籌本項(xiàng)目的各種業(yè)態(tài)，還要兼顧所在城市的發(fā)展情況。”江翔峰說，以城市綜合體為例，項(xiàng)目要發(fā)展，必須基于本地經(jīng)濟(jì)情況，開拓出有自身特色的發(fā)展模式。如位于黃石片區(qū)的ECO城，一改傳統(tǒng)的單純以商業(yè)為核心的發(fā)展模式，以健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生旅游業(yè)、大型商業(yè)共同組成發(fā)展核心，依托省內(nèi)基礎(chǔ)雄厚的中醫(yī)藥生態(tài)產(chǎn)業(yè)和逐漸成為社會(huì)熱點(diǎn)的養(yǎng)生旅游業(yè)，持續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目綜合體發(fā)展。
　　采訪中，眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無定式，每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，則需要根據(jù)自身情況找到適合自己的模式，前期就應(yīng)該做好差異化、特色化的定位規(guī)化，招商前做好項(xiàng)目未來的發(fā)展前景規(guī)化。
　　定位差異商業(yè)地產(chǎn)互補(bǔ)大于競爭
　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多，競爭在所難免。不過，在采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士表達(dá)出了這樣的一個(gè)共識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)的競爭不是單純地以打擊競爭對手為目標(biāo)，而是在自身發(fā)展的過程中，尋求與鄰近商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢互補(bǔ)，共同烘托區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍，形成共贏的局面。
　　　陳少榮就認(rèn)為，對于萬隆古玩家居城來說，將于年底開業(yè)的萬達(dá)廣場并不會(huì)對萬隆古玩家居城構(gòu)成危險(xiǎn)，相反，由于業(yè)態(tài)的不同，兩者之間會(huì)形成一種互補(bǔ)的效果。到萬達(dá)休閑娛樂的市民會(huì)順便到萬隆逛逛古玩市場，到萬隆買古玩的消費(fèi)者也可能跑去萬達(dá)購買其他的物品，這樣就會(huì)吸引更多的投資和顧客，而不是一個(gè)戰(zhàn)場。“萬達(dá)是巨型航母，那我們本土開發(fā)商就是小型快艇，有著萬達(dá)不具備的優(yōu)勢。”陳少榮說，文化產(chǎn)業(yè)是莆田的特色，外來的開發(fā)商就做不了這樣的項(xiàng)目。筆者在采訪中了解到，隨著萬達(dá)廣場和文獻(xiàn)步行街的即將開業(yè)，一些中小型商業(yè)中心的經(jīng)營者也在轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，力求和這些“巨頭”商家達(dá)成一種契合抱團(tuán)的模式，在商業(yè)主題定位上，和它們構(gòu)成一種互補(bǔ)效果，盡可能各自做大各自的特點(diǎn)。
　　“一個(gè)市場不是一個(gè)牌子就能全部吃下來的，市場上將會(huì)有不同業(yè)態(tài)存在。”李政軒也對互補(bǔ)經(jīng)營的觀念表示認(rèn)同。他分析說，消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)就如同金字塔的結(jié)構(gòu)，越高端的消費(fèi)人群越少，越低端的越多。因此，市場的定位不同，品味也會(huì)不一樣，針對的客戶群也有所差別，中小型的商業(yè)項(xiàng)目只要做到自己的風(fēng)格，以區(qū)別于萬達(dá)，就能爭取屬于自己的客戶源，與萬達(dá)共存甚至是共同發(fā)展。
　　文獻(xiàn)步行街商業(yè)運(yùn)營公司營銷總監(jiān)金永恒則表示，當(dāng)前，任何的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都不可能涵蓋所有的業(yè)態(tài)，即使是文獻(xiàn)步行街開業(yè)后，也不是一個(gè)孤立的商業(yè)項(xiàng)目，需要周邊其他商業(yè)項(xiàng)目的共同輔助，才能將市中心商圈做強(qiáng)做大他說，即使是同業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目，也無需去打壓對手，而應(yīng)該共同將商業(yè)地產(chǎn)板塊做好，莆田的商業(yè)發(fā)展了，自然就會(huì)吸引眾多的企業(yè)入駐，這對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)利好。
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