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2014
12-04
年末樓市購房良機顯現 業內稱降息力度仍可期 
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近期,房貸喊話、降息、公積金利率調整等一系列政策紅利的釋放強烈刺激了低迷中的樓市。

多數業內觀點認為,從短期成交的反彈來看,盡管這些紅利帶給購房人的實際好處遠遠沒有釋放充分,但對于購房者心理預期的影響則十分巨大。

  我們可以算一筆賬,央行降息后,如果按100萬元的20年貸款來計算,節省的利息支出不過是5萬元左右。而在今年市場低迷期,一些項目動輒每平方米降價5000元,如果購買100平方米的房產,相當于總房價下降50萬元。以此對比,降息減少的總購房成本的支出實際上無法與房企主動降價相比,但是,降息對購房者心理預期的影響卻遠甚于房企降價。亞豪機構市場總監郭毅這樣對記者分析:貨幣政策的放松意味著中國未來有望通過加大基礎貨幣投放、降低資金使用成本來提振實體經濟,房地產在其中必然受益匪淺,不僅在于開發商及購房者資金成本的降低,更重要的是,會讓購房者形成資產價格上漲的預期,從而促進消費。

  亞豪機構副總經理任啟鑫也告訴記者,從既往的2008年、2012年的兩次降息來看,每次都帶來了至少10個月的持續反彈期;目前降息的力度雖然和此前相比還有限,但對樓市的支持意義明顯。

  同時還有研究者表示,目前,單次降息形成的作用相對有限,如果央行未來繼續追加貨幣政策的調整力度,如進一步降息、降準,形成降息通道,才能更明確地推升資產價值,也才會對樓市產生實質影響。

  房企心態:莫離去庫存本心

  不得不指出的是,以往的降息通道打開之后,伴隨著樓市反彈的還有著房價的反彈。那么,在目前的房價已經高企、購房人壓力較大的情況下,這種情況是否也會伴隨著降息的到來而到來。

  任啟鑫認為,此輪降息之后,北京商品住宅成交均價不會快速上升趨勢,而是會維持一段時間平穩。

  究其原因,主要有兩個方面,一是目前北京房價水平已處于歷史高位,即使是六環外普通住宅單價也已基本在20000/平方米以上,五環內則已基本保持在30000-40000/平方米以上,房價已超出大量需求群體的承受范圍,繼續上漲的動力不足;另一方面,目前去庫存仍然是擺在各大房企面前的首要任務。截至11月底,北京商品住宅庫存量仍高達85670套,尤其是經歷了長期限購之后,目前的需求基數與前期已不可同日而語,因此庫存消化難度相對更大。因此短期內,北京商品住宅市場價格將處于平穩階段。

  值得注意的是,雖然樓市的基本面并不樂觀,但開發商對于降價仍比較謹慎。以今年營銷力度較大的合生、遠洋等中堅房企為例,前者通過各種優惠政策,降低購房人的首付成本和購房門檻;后者則通過電商,一次性釋放上億元優惠。但無論是營銷牌還是讓利牌,都沒有大幅度實質性降價,這也說明了當前房企心態仍然較穩。

  無論政策紅利如何,從今年底到明年一季度,房企還是應該認清市場的實質,堅決謹守去庫存的本心,通過多種方式給予購房人實惠讓利。一位房企的營銷總監這樣告訴記者:如果以為大規模回暖行情即刻就來,房價就要拉升,那就顯得過于樂觀。

  購房時機:果斷出手在年內

  面對這次的記者調查,多位分析機構人士明確表示,購房人應該抓住當下購房窗口期,在年內果斷購房。

  “11月的北京樓市已經出現成交走高的翹尾行情,12月北京還有30個項目計劃入市,比往年同期開盤項目多了25%,供應量的增加,再加上貨幣政策的放寬,有助于年末樓市翹尾出現。郭毅表示:當前北京樓市已經出現二手房議價空間收窄、一手房價格止跌企穩的現象,可以說,購房窗口期不會持續太久,房價總有一天將恢復上漲。因此,當前有購房需求的客群應盡早出手,避免房價上漲后的資金縮水。

  鏈家地產的張旭則觀點略有不同,她認為,總體來看,今年新房市場的營銷戰雖然打得熱火朝天,但實質性降價項目的實屬少數,多數以僵持為主,大部分項目價格仍高于去年。當前,由于政策紅利的釋放,樓市價格大幅降價的可能性進一步減少,但是,短期也不存在大漲的可能,因此是購房人一個較為合適的購房時機。后市則由于土地價格、融資成本等因素,也較難期待房價大幅度下挫,購房人無需等待太久。(摘自北京晚報)

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