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進入2016年，樓市正迅速發生著一些“化學變化”。一線城市房地產市場持續“高燒”，如深圳房價不斷創下新高，上海350多套每套都價值千萬的房源一日之內被瘋搶一空。與之形成鮮明對比的是，三、四線城市仍有大量商品房閑置，去庫存的聲音不斷。
今年樓市將何去何從？何時購房會是最佳時機？2月28日，《中國住房發展報告》主編、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、教授倪鵬飛做客由羊城晚報主辦、越秀集團獨家冠名、暨南大學管理學院擔任戰略合作伙伴的財富大講壇，剖析了住房市場健康發展所面臨的問題和挑戰，預測分析2016年第二季度宏觀經濟形勢與房地產走勢。倪鵬飛認為，在需求乏力、政策作用減緩、庫存壓力加大、違約風險增加之下，房地產市場結構性過剩會長期延續，今年房價總體還有可能下跌。同時預計房地產的多層次分化趨勢將加深，一、二、三、四線城市房價差距將進一步擴大。
A 個別四、五線城市消化庫存要10年
“2013年是中國房地產的重要轉折年。”倪鵬飛說。過去房地產價格下降是由于政府的調控，但2014年房地產價格下降則是市場自動的調整。進入2015年，房地產業最重大的變化是房地產投資呈俯沖式下降，對GDP的貢獻幾乎為零。
數據顯示，商品房投資增速從2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量價卻大幅上升。去年房地產的銷售額達11.24億元，接近2013年的11.57億元，一線城市的價格上漲十分顯著。“通常銷售上升，價格平穩，投資增加。結果銷售、價格都上去了，投資卻沒有上來。”倪鵬飛稱，“若沒有年初政府采取的措施，投資下降會更大。”
之所以出現這種情況，他認為根本原因是金融因素。“去年房地產銷售情況好、價格上升快，其原因是銀行支持個人抵押貸款，加上優惠政策的共同作用，帶動了住房需求，從而帶動了價格。”然而，銀行一方面支持老百姓貸款，另一方面，由于企業不良貸款比例上升，加上金融機構對房地產悲觀預期，在對企業貸款上卻十分謹慎。小企業甚至一律不貸款，三、四線的也基本不貸，只貸給一線城市的大企業、大品牌。2015年與2014年相比銀行開發貸款下降4%，這直接導致房地產開工、施工、竣工面積的大幅下滑。“銀行是從房地產企業的資金、市場狀況來決定限制或降低對房地產企業貸款的，這反映出銀行對整個房地產形勢感覺悲觀，對房地產企業貸款也更加謹慎。銷售增長可以帶動后端產業發展，但這個量較為有限。”他認為，去年住房形勢總體超出預期——投資急劇下滑，房價顯著上升。
受到2009年房地產刺激政策以及2013年房地產市場高漲的影響，現房和期房（在建商品房）庫存大量積壓。倪鵬飛的團隊對此作了一個評估，在合理的庫存周期之外的、待售商品房庫存周期，現房是18個月，期房是24個月。從全國平均來看，一線城市和部分二線城市不存在積壓問題，但四、五線城市的庫存消化周期較長，個別甚至長達十年。由此，倪鵬飛得出結論，中國房地產結構性過剩已不是短期問題，而是一個長期過程。“很多地方消化不了這么多庫存，因為那里的人口在減少而不是增加，但房子還在建。”
B 區域和城市房價分化將繼續加深
去年房地產業還呈現了另一個重要趨勢，那就是在相同的宏觀環境下，同一個政策在區域間和城市間也出現很不同的市場反應，比如去年的樓市政策對東部、中部商品房銷售有明顯促進，而西部和東北明顯下滑。
“區域分化最主要還是需求問題。”倪鵬飛指出，東部和中部地區正在實現一體化，在向好發展，然而東北、西部地區人口減少、產業萎縮，因此無論需求和供給都會大幅下降。他認為這種局勢還會持續一段時間，“2016年，東西區域差異不會有太大逆轉。”
從城市來看，倪教授認為，一、二、三線城市的分化也較明顯。“過去是要漲都漲，只不過是漲幅大小問題，但現在是一線城市上漲，二線城市有漲有跌，三、四、五線城市下降較多。”他舉例說，根據中國指數研究院的數據，一、二線城市的一手住宅成交均價接近或超過3萬的城市有三個：北京約為2.7萬，比去年同比增長8.1%；深圳最高，約3.4萬，保守估計增長33.37%；上海約3.2萬，同比增長17%。另外，廣州、杭州、南京三個城市房價非常接近，一手住宅成交均價約1.5萬。
C 不同“線”城市政策要差別對待
倪鵬飛認為，基于預計一、二線城市人口還會繼續增加，未來房價還會繼續分化，這意味著一線城市處于高位的房價還有可能更高。
和強大的“去庫存”呼聲略有差異的是，一線城市的房地產庫存在2015年得到了很好的消化，房地產投資在上升，新房開工面積在下降，導致供小于求。比如上海的庫存去年減少了近30%，消化周期從2014年的8個月減少到4個月，新開工住房面積并無太多增加。今年上半年，四個一線城市中除了廣州，北上深都在漲，尤其是上海，大有復制春節前夕深圳樓市暴漲的勢頭。
“所以一、二、三、四線城市政策要差別對待。”倪鵬飛說。他進一步指出，北京、上海等一線城市面臨的并不是去庫存的問題，相反要加緊住房土地供應。對于廣州的房價，倪鵬飛認為目前仍處在較為合理的區間，他提到廣州房價之所以保持平穩，很重要的原因是其周邊區域發展較好，如南沙、番禺、增城，這些區域近年來房地產開發量相對較大，住房環境也較好，吸引了大批人群，分散了中心區壓力。
對于深圳房價的飆升，他認為除了有經濟基本面向好，土地面積有限、土地供給不足的原因之外，很重要的原因是“房地產炒作之風太盛”。大量房地產購買反映的不是剛性需求或改善型需求，而是投資性需求。
“年前我到溫州調研，當地企業家告訴我，深圳目前的房地產狀況正像溫州2010年的狀況。當時溫州房地產處于高度投機狀態，2011年突然頒布的限購政策，令溫州房地產銷量急速下滑。深圳房地產如果操作不當，出臺限制性措施，投機客被排除在市場之外或自動退出市場，很可能會引發一輪房價的下跌。”倪鵬飛認為這是有可能的。
“深圳樓價的短期飆升顯然是不正常的，對宏觀經濟也是一種嚴重損害。因此較好的解決方法就是讓樓市高溫暫時趨緩，這對各方都有利，但同時也會考驗當地政府對政策拿捏的準確性。”倪鵬飛認為，即便市場化程度高區域的副作用會相對小一些，但也應盡量避免局部風險暴露或蔓延。
D 房地產企業將迎來兼并重組潮
“從目前全國情況來看，房地產企業面臨的壓力不小，不樂觀地看，3/4以上的房企都可以難以撐住。”倪鵬飛說。
通過調研，倪鵬飛發現，經過2008年前后一波房地產行業的聚集大潮，縣城的房地產企業基本都是項目公司，即基于一個項目成立一個公司，規模較小。但隨著近幾年房地產市場的調整，行業集中度在迅速上升，房企龍頭市場份額在不斷擴大。“我發現一個非常重要的現象，差不多在地級城市，至少是大多數省會城市，市場都已經被全國性龍頭企業所占領了。”
倪鵬飛認為，通過新一輪房地產市場調整，部分房地產企業會倒閉或重組，尤其是在近年形勢好的情況下進入房地產領域的企業。“他們對市場很少了解，基本沒做什么市場調研，認為只要能搞到錢和地，就開發了。”但當銀行信貸一收緊，小額信貸掐死，市場真實需求暴露，這些企業開發的房產都處在“曬太陽”階段。
對于“支撐不住”的房地產企業，倪鵬飛建議采取兼并重組，這樣相比破產爛尾的損失要小。“大量小房企將面臨破產、兼并的命運，但對規模較大的開發企業來說，這是一個擴展的重要時機。”
對于購房者需求狀況，倪鵬飛指出，2015年總體是以改善型需求占主導，投機需求不多，但集中在一線城市和個別二線城市。還有一個最大缺口是農民工、新市民住房消費的缺口沒有填補，夾心層（指一方面買不起商品房，另一方面又夠不上條件購買或入住保障性住房的群體）購房量相對較少。據國家統計局數據，全國2.5億農民工，1.7億是跨省務工的，其中只有1%在當地購房，1/3農民工回到自己家鄉購房。倪鵬飛認為農民工住房消費還有很大潛力，但要鼓勵他們購房，必須出臺相關扶持政策，關鍵是解決購房農民工的子女教育問題，給予相同的市民待遇等。
E 2016年調控去庫存最為關鍵
談及2016年房地產市場，倪鵬飛認為形勢不容樂觀。“2016年房地產回暖基礎不穩，波動較大，分化趨勢嚴重。”他預測今年房價還有可能先升后降，而投資會有一個上升。“這是根據歷史經驗和數據做出的判斷，當然也還有待時間的檢驗。”
倪鵬飛總結2016年新的宏觀調控目標：去庫存，實現較大提升；防風險，即防止大起大落，既要防止三、四、五線城市房地產企業倒閉破產帶來的風險，又要防止一線城市和個別二線城市房價大幅上升導致的泡沫擴大及其破裂的風險；促投資，讓投資恢復到合理的水平。倪鵬飛認為，其中，去庫存最為關鍵。
在提出政策建議之前，倪鵬飛總結政策出臺的“四項原則”，即“綜合用力，精準發力，利用時滯，差別施政”。“其中差別施政很重要，即一線與個別二線城市應采取與三、四線城市完全相反的調控措施，比如一線城市可以用開征房產稅替代限購，否則不能取消限購，三、四線城市則要鼓勵購房、去庫存。”
針對具體政策建議，他給出“六大路徑措施”。從需求端上，首先要刺激改善型需求，即滿足城市居民隨著收入增加尋求住房改善的愿望，這是規模較大的需求。要解決這個問題，倪鵬飛認為就是要降準、降息、減稅，一線城市購房可以取消戶型限制，但不能取消限購；二是加快棚戶區改造，調整增量、解決需求；三是要鼓勵農民工購房，這是“重中之重”。從供給端上，一是減少開工，扶持房地產企業轉型升級；二是要加快施工，幫助開發企業融通資金；三是要減少爛尾，鼓勵企業并購重組。政府要為資金融通困難與有實力的房地產企業牽線搭橋、創造條件。
談及今年房地產總體發展形勢，倪鵬飛認為2016年下半年房價不一定會出現大幅度下跌，但受需求影響，房價調整的概率較大。預計房地產投資在三、四月份將會有所回升，但回升速度較緩慢。供給方面，開工、施工、竣工面積將有所下降，預計庫存總體到明年都難以消化完成，但倪鵬飛認為大部分二線城市在2016年能實現去庫存的任務。（摘自羊城晚報）
