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剛剛過去的“五一”假期成了觀察中國樓市之變的窗口。北京的中介“不太忙”，鄭州的居民連夜排隊購房。這一冷一熱“打擺子”的背后，是中國樓市的分化格局愈發(fā)明顯?？v觀當(dāng)下，政策調(diào)控趨嚴(yán)已成定局。結(jié)合近段時間的市場表現(xiàn)，熱點樓市大部降溫已成趨勢。專家表示，樓市異動有原因，未來調(diào)控還需堅持一城一策，“對癥下藥”，系統(tǒng)打造房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。

樓市頑癥有“兩高”

中國樓市有個“兩高”：一邊是一二線熱點城市房價高，一邊是三四線城市庫存高。對應(yīng)的市場表現(xiàn)，則往往是前者火熱，后者冷淡。不過，在剛剛過去的“五一”假期，這種“冰火”兩重天的格局卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，假期前兩天北京商品房住宅簽約84套，相比2016年“五一”假期的807套大幅下跌。有記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，北京周邊的河北等地，中介聲稱“不太忙”。而其他熱點城市如廈門，在小長假首日甚至首次出現(xiàn)二手房零成交的記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國主要城市看，因為調(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，小長假是2015年來一二線城市實際簽約最冷清的一個假期。

相比之下，部分地區(qū)銷售火熱。據(jù)媒體報道，鄭州樓市“五一”開盤的排隊購房隊伍十分壯觀，甚至有購房者裹著被子連夜等待。在鄭州部分區(qū)域限購之下，未限購區(qū)域迎來了瘋狂的市場行情。

三四線城市房地產(chǎn)市場也走熱。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。房價方面，北京“317”新政出臺一個月后，房價出現(xiàn)18個月來的首次環(huán)比下跌；而廣東清遠(yuǎn)3月房價環(huán)比上漲18.28%，福建漳州房價也環(huán)比上漲15.76%。

一城一策來“調(diào)理”

購房市場為何發(fā)生扭轉(zhuǎn)？

北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)向本報記者分析指出，對于一二線熱點城市來說，樓市調(diào)控日趨嚴(yán)格，導(dǎo)致成交量萎縮，甚至部分價格下降，且因為前期漲得太多，目前市場處于觀望狀態(tài)。而三四線城市的火熱，則可能由一些特殊因素所致，一是調(diào)控偏弱；二是市場預(yù)期新的調(diào)控政策將出臺，提前搶購；三是有省市只對部分區(qū)域進(jìn)行調(diào)控。

從近期來看，未限購區(qū)域正成為投資者的投資目標(biāo)。此前江蘇省一份報告顯示，熱點城市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城市房地產(chǎn)市場趨于活躍。比如屬于南京都市圈的鎮(zhèn)江政策相對寬松，受調(diào)查者的房價預(yù)期由一季度“緩和上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)槎径取懊黠@上漲”為主；南通、淮安的商品房價格以“穩(wěn)中緩升”為主。

這引發(fā)市場對未來政策走向的好奇。對此，何維達(dá)表示，“房價的過快上漲對實體經(jīng)濟(jì)是不利的，特別是制造業(yè)投資減少，影響很大。各級政府已經(jīng)看到這個問題的嚴(yán)峻性，總體來講，不太可能允許樓市繼續(xù)瘋長或出現(xiàn)大的泡沫。具體而言，一二線城市調(diào)控力度更大；三四線城市相對弱，未來房地產(chǎn)成交量可能增加，這對部分城市‘去庫存’是有幫助的，但不希望量價齊升，還是要一城一策，‘對癥下藥’。”

打破“怪圈”有后招

談及最受關(guān)注的房價，多方表示，實際上未來房價甚至還有繼續(xù)上漲的可能，但漲幅會受到控制。

這得益于不斷收緊的房地產(chǎn)政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，去年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160余項房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。

有評論稱，從抑制投機(jī)的角度看，未來更多的城市會加入到信貸與購房資格收緊的行列中。而此前未運(yùn)用過的“限售”政策逐漸擴(kuò)圍，預(yù)計后續(xù)樓市調(diào)控將進(jìn)入“限購”“限貸”“限價”“限售”并用的“四限時代”。

但東吳證券分析師丁文韜表示，政策周期性的“松緊”變化只能作為短期內(nèi)的應(yīng)急手段，如果想要真正跳出房地產(chǎn)周期的“怪圈”，還是需要真正的長效機(jī)制。

日前召開的2017年全國經(jīng)濟(jì)體制改革工作會議，明確提出要“加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”。

何維達(dá)認(rèn)為，長效機(jī)制不是針對某個政策而言的，而是一項系統(tǒng)工程，這包括全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、貨幣政策和財稅政策的綜合利用。以房地產(chǎn)稅為例，要通過科學(xué)征稅讓投機(jī)成本大于收益，真正讓房子回歸到居住屬性。（摘自人民日報海外版）