發布者：曠遠集團
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“我是2月份批貸的，但是到現在賣給我房子的業主還沒有拿到資金。”90后李麗坦言自己算是比較幸運的，首套房貸享受了85折利率優惠。中國證券報記者近日在北京、深圳、南昌等地了解到，大多數購房者沒有李麗那么幸運，首套房貸利率折扣已從9折調整到95折，再到現在的基準利率甚至上浮。在此過程中，甚至出現了首套房批貸“難上難”，二套房貸“秒批”這類令人困惑的現象。
業內人士坦言，接下來的房貸利率仍有提高的可能，一方面是為了防范信貸市場背后的各類泡沫問題；另一方面是銀行資金端成本不斷上升，銀行偏好收益更高的領域。有專家表示，在限購從嚴、信貸收緊等因素下，樓市觀望情緒濃厚，但難言拐點出現，市場交易仍有反彈可能。
“漫長的”首套房貸
“本以為首套房貸會很快下來，沒想到要等這么久，僅是批貸就等了一個多月。除了批貸，等‘貸’資金到賬又不知會多漫長，幸虧賣給我房子的業主能夠理解。”陳剛向中國證券報記者訴說起自己的苦惱：在全家的共同努力之下，陳剛終于湊齊了150萬元的首付，在北京市的朝青板塊擁有了屬于自己的一套房子。
陳剛說，首套房貸款200萬元，趕上新政策只能貸款25年，而且利率優惠也從9折調為95折。如此算下來，在同樣的貸款金額、期限下，自己的利息支出增加了85300元。
而最令陳剛困惑的是，與他在同一家銀行申請了個人房貸的同事，其貸款批復速度明顯比他快得多。他們兩人之間的收入水平差不多，貸款金額也差不多，唯一的差別就是首套房和二套房。
多位房地產中介人員也向中國證券報記者證實，目前北京地區二套房貸的批貸流程確實比首套房快。“二套房基本上三至五天就能批下來，首套房至少需要一個月，甚至可能需要一個半月?！?span>
銀行工作人員并未解釋二套房放貸批貸比首套房更快的原因，分析人士認為，二套房貸的利率上浮10%-30%，商業銀行在信貸額度緊張的情況下有所傾斜屬情理之中。
記者走訪時了解到，目前工行、農行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調升至1.2倍，北京銀行、招行、中信等銀行二套房利率也調升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%。
據稱，個別銀行明確提出北京地區個人住房按揭貸款最低指導價為：首套住房按揭貸款最低為基準利率的1.1倍，其中補按揭和接力貸最低為基準利率的1.15倍。不過，中國銀行、北京銀行、中信銀行等相關負責人均向記者表示該行北京地區房貸政策并未變化。據記者了解，目前北京地區多家銀行雖然對外沒有取消95折的利率優惠，但在實際批貸時，以基準利率居多。
盡管只是個別銀行的首套房貸利率上浮，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進來看，房貸利率仍有提高的可能，但出發點主要是為了防范信貸市場背后的各類泡沫問題，尤其是商業銀行過去相對快節奏的貸款模式，現在確實需要積極約束?！坝幸稽c需要注意到，即便是房貸利率提高了，當前還是在過去持續降準降息基礎上形成的利率水平，對比歷史數據并不能算太高的水平。”
中指院研究報告指出，未來金融信貸端口收緊將是大概率事件，已有一線城市主要銀行上調首套房貸利率至基準水平，或有更多城市效仿實施，推動市場走勢更趨于理性。
中信證券分析人士指出，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會在一定程度上收緊房貸。季末MPA考核重點或轉向信貸政策的落實情況上，個人住房貸款可能成為重要考察項目。
中國社會科學院金融所銀行研究室主任曾剛認為，2017年新增信貸結構會相對更為均衡，企業會重新成為新增貸款的主要投向。其一，隨企業部門經營狀況改善，企業信貸需求增長同時，信用風險也會明顯降低；其二，監管部門的窗口指導，會限制新增按揭的規模擴張速度；其三，宏觀調控政策下，房地產市場的不確定性，也會導致居民部門按揭需求的下降；其四，貸款利率的上升，也會限制部分的信貸需求。
政策調控效應顯現
從年初的“搶房”到目前的觀望情緒濃厚，3個多月的時間里，全國樓市尤其是一線樓市急轉直下。據北京市住建委官網公布“2017年5月存量房網上簽約”數據顯示，5月份，北京二手房網簽11824套，網簽建筑面積1092001.66平方米；二手住宅網簽10801套，網簽建筑面積1016169.37平方米。從成交量上看，5月北京二手房市場依舊處于降溫態勢。安居客數據顯示，北京房價下滑尤為明顯，目前二手房均價為51785元/平方米，環比上月下跌2.38%，同比去年同期上漲15.45%。記者注意到，自2017年3月以來，北京二手房均價持續下跌。
業內人士表示，5月份市場呈現小幅降溫，進一步凸顯了當前政策管控的有效性。當前各熱點城市政策環境較緊，包括預售證發放、預售價格管控、購房資格審查、房貸政策收緊等內容，都會對市場交易形成各類影響。市場交易的下滑，也充分說明了投資投機需求得到了很好抑制。
安居客數據顯示，“購房者信心指數”也出現了年內首次下滑。5月購房者信心指數跌至103.04，出現年內首次下滑。不少準購房者近期打消了購房念頭，持幣觀望。工作已三年的小王前陣子看了不少房子，準備在合適的時機就“下手”。但政策頻出，讓小王卻步，“無論什么時候，買房對于我都不是一件容易的事?，F在政策調控這么緊，還真有點把握不準?！?span>
對此，安居客房產分析師認為，不少買房者對目前的樓市持觀望態度。市場熱度下降的重要原因之一在于房貸政策的不斷收緊。比如各大銀行上調房貸利率。“房貸壓力的增大，一定程度上導致買房的人減少。部分急于賣房的房東或主動下調報價、降價出售，所以這個階段購房者的議價能力相對是提升的。”
嚴躍進表示，二手房交易降溫，和潛在買家相對減少有關系，可以理解市場有調整，但很難說拐點出現。換而言之，后續市場交易依然有反彈的可能。政策方面，積極督促供地和加大房地產市場的預期穩定，都會成為接下來市場調控的新任務。而類似限購等政策，在現有內容框架下繼續收緊可能性不大。
房價上漲壓力猶存
對于樓市拐點何時出現，嚴躍進表示，只有在2008年次貸危機爆發的時候，可以認為中國樓市有拐點出現，特點在于樓市和金融市場都比較蕭條，交易和價格都比較疲軟。但現在應該不會有拐點出現了，這在于樓市發展其實還在積極抑制泡沫，并沒有蕭條出現。而三四線城市又積極釋放需求，可以給樓市提供支撐。
明源地產研究院首席研究員劉策認為，市場并沒有進入拐點，仍然長期看好房地產市場，尤其是一線城市。目前市場成交量下降是階段性政策性導致的結果。
《住房市場發展月度分析報告》預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市短期內仍將繼續下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。
財富證券分析師龍靚指出，歷次房地產調控政策的持續周期一般不超過三年。為避免歷史重演，“建立房地產市場穩定發展的長效機制”將是今后兩年房地產政策制定的重要出發點。（摘自中國證券報）
